A/ Projet de réforme : Suppression de la valeur locative – point de situation

L’initiative parlementaire « Imposition du logement. Changement de système » déposée le 2 février 2017 par le Commission de l'Economie et des redevances du Conseil des États vise à supprimer la valeur locative.

Pour rappel, la valeur locative correspond à un revenu théorique qui pourrait être tiré de la location d’un bien immobilier dont le propriétaire se réserve l’usage. Selon le régime actuellement en vigueur, la valeur locative est imposable au titre de revenu de la fortune immobilière. En contrepartie, les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et de rénovation de l'immeuble peuvent être déduits.

Dans le cadre du processus parlementaire en cours, la dernière décision relative au projet de loi a été adoptée par le Conseil National le 14 juin 2023, qui prévoit principalement :

• La suppression de la valeur locative pour les résidences principales et pour les résidences secondaires ;

• La non-déductibilité des frais d'entretien (sous réserve d’exceptions pour les travaux de restauration de monuments historiques) ;

• La déductibilité partielle des intérêts passifs – limitée à hauteur de 40% des rendements imposables de la fortune ;

• La déductibilité – pour les nouveaux propriétaires seulement - des intérêts passifs durant la première année à concurrence de CHF 10'000.- pour les époux et CHF 5’000.- pour les autres contribuables pour un logement destiné à leur usage personnel. À partir de la deuxième année, le montant maximal de la déduction diminuera de 10 % par an ; ainsi que

• La non-déductibilité des investissements destinés à économiser l'énergie au niveau de la LFID (déduction possible jusqu’en 2050 au niveau de la LHID).

L’objet se trouve actuellement auprès du Conseil des Etats. Les divergences portent sur la question des résidences secondaires et sur la déduction des intérêts passifs. Le projet de loi retenu par le Conseil des Etats le 21 septembre 2021 prévoyait en effet la suppression de la valeur locative uniquement pour les résidences principales et une déductibilité des intérêts passifs à concurrence du 70% des rendements imposables de la fortune.

Pour l’heure, ces divergences semblent freiner une adoption rapide de cette réforme. La Commission de l’Economie et des redevances du Conseil des Etats a chargé l’administration de procéder à des clarifications concernant la question de la déduction des intérêts passifs, et a d’ores et déjà averti que l’objet ne pourra pas être traité par le Conseil d’Etat à la session d’automne 2023 comme initialement prévu.

Enfin, et pour autant qu’un projet de loi aboutisse, un référendum paraît plus que probable au vu de la sensibilité politique de ce type de réforme.

B/ Loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI)

A la suite de la votation populaire du 18 juin 2023, le peuple genevois s’est prononcé en faveur de la Loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI) qui vise à rapprocher la valeur fiscale au plus proche de la valeur vénale du bien immobilier. Cette exigence est d’ores et déjà présente dans le droit fédéral. La LEFI est applicable principalement aux immeubles non locatifs (notamment les villas et les propriétés par étage). Son entrée en vigueur est fixée au 1^er janvier 2024.

Les principales modifications sont les suivantes :

• La valeur fiscale actuelle des immeubles concernés sera majorée de 12% en 2024 et reconduite pour la période fiscale 2025 ;

• A compter de la période fiscale 2026, la valeur fiscale déterminée précédemment sera indexée selon l’indice genevois des prix à la consommation sans excéder 1% par année ;

• La LEFI prévoit des exceptions pour lesquelles la valeur fiscale actuelle des biens immobiliers ne sera pas majorée. Il s’agit notamment des valeurs fiscales qui se basent sur la valeur vénale (fixée par un expert ou suite à une aliénation/dévolution) ou sur les coûts de construction, pour autant que ces valeurs aient été estimées après le 31 décembre 2013 ;

• Une baisse linéaire de 15% du barème de l'impôt sur la fortune ;

• Une réduction de l'impôt immobilier complémentaire pour les immeubles détenus par les personnes physiques et affectés à leur résidence principale (qui passera de 0,1% à 0,02%) ; et

• Une hausse de l'impôt sur les bénéfices et les gains immobiliers, qui passera de 0% à 2% en cas d’aliénation d’un immeuble détenus depuis plus de 25 ans.

En conclusion, bien que la majoration de la valeur fiscale des immeubles pour les propriétaires augmente l’assiette imposable au titre de l’impôt sur la fortune et l’impôt immobilier complémentaire, la réduction simultanée des taux de ces deux impôts permettra (dans la majorité des cas) un allègement de la facture fiscale annuelle. A relever que la baisse du barème de l’impôt sur la fortune bénéficie à tous les contribuables genevois et pas seulement aux propriétaires d’immeubles.

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Publié par Stefano Cavargna (email)

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